Nueva Crítica a la Valoración Catastral

Tirón de orejas a la valoración catastral en las conclusiones de las X Jornadas del CGPJ y el CSCAE

Desde el CSCAE se han dado a conocer las conclusiones de las X Jornadas profesionales del Consejo General del Poder Judicial y el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, que organiza la Unión de Arquitectos Peritos Forenses, que se analizan parcialmente a continuación.

La primera de las conclusiones sobre la valoración catastral señala que "debe huir de fórmulas artificiosas y sin fundamento científico, acudiendo a métodos de valoración homologados, permitiendo en todo caso el seguimiento y comprobación de criterios y cálculos". Las Normas Técnicas de Valoración Catastral establecen el método de cálculo del valor catastral, que es simplemente una aplicación del método de valoración por comparación. ¿Cuál es el problema de este método? Pues que la base de la comparación, es decir, los estudios del mercado inmobiliario, no son accesibles. En la actualidad podemos consultar la ponencia de valores de nuestro municipio y conocer los criterios y valores de cálculo del valor catastral de nuestro inmueble, pero no así los datos económicos del mercado inmobiliario del que derivan. Aunque la ponencia de  valores sí deba incluir las conclusiones del estudio, éste sigue siendo un misterio para nosotros, y, por lo tanto, no comprobable.

En esta ocasión se ha consultado la ponencia de valores del municipio de Sagunto (Valencia) y este es el resultado: obtenemos la información mínima para el cálculo del valor catastral, pero ni un solo dato del estudio de mercado.

Además, continúa el texto,"resulta necesario resolver la contradicción que en materia de valores se produce entre la legislación del suelo y la catastral para evitar situaciones de injusticia material". Este punto ya se introduce en la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo que recoge el criterio jurisprudencial que considera que los suelos urbanizables sin planeamiento de desarrollo detallado o pormenorizado deben ser clasificados como bienes inmuebles de naturaleza rústica.

Respecto a las ponencias catastrales se indica que "deben redactarse con rigor científico y transparencia real", y que su revisión, "transcurrido el tiempo que la ley establece, debería ser automática. No es admisible la continua y sistemática aplicación de procedimientos poco científicos, como el uso de coeficientes correctores". 

En cuanto a la revisión de las ponencias, ya hemos contado que el Plan de Objetivos 2015 de la Dirección General del Catastro fija  la puesta en marcha de un Un Nuevo Modelo de Valoración Catastral, para no tener que utilizar los actuales procedimientos de elaboración de ponencias, demasiado costosos en el tiempo y sin la necesaria flexibilidad. Y hemos de estar de acuerdo en cuanto a que la revisión de las ponencias se realice de forma automática, pero la dificultad reside en fijar los plazos adecuados en relación a la enorme cantidad de datos a actualizar.

Sobre las posibilidades de revisión de valores catastrales por aplicación de coeficientes hay que tener en cuenta varios puntos:

• En primer lugar, los Ayuntamientos tienen la potestad de solicitar la realización de la Procedimiento de Valoración Colectiva, que conlleva la aprobación de la  correspondiente ponencia de valor y el cálculo de nuevos valores catastrales. Pero los Ayuntamientos no siempre solicitan este procedimiento, dada su impopularidad, y existen ponencias vigentes desactualizadas. Hay que recordar que los procedimientos de valoración colectiva se pueden solicitar una vez hayan transcurrido 5 años de vigencia de los valores catastrales resultantes del anterior procedimiento de valoración, y a los 10 años en todo caso.
• La actualización de valores catastrales por aplicación de coeficientes ha permitido ampliar la base de muchos impuestos desde 1989. Es, sin duda, un sistema injusto e inflexible, que pretende corregir la falta de revisión de los valores catastrales sin conseguirlo. Desde 2011 los coeficientes de actualización aprobados en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado no suponen incremento alguno en los valores catastrales, como consecuencia de la crisis económica y su innegable influencia en los valores de los imuebles.
• Por último, la Ley 16/2012 introduce en el Texto Refundido del Catastro la posibilidad de que la Leyes de Presupuestos Generales del Estado puedan actualizar por aplicación de coeficientes los valores catastrales de los inmuebles urbanos de un municipio en función del año de entrada en vigor de la ponencia de valores. Estos coeficientes, aparentemente, podrían dotar al cálculo del valor catastral de la necesaria flexibilidad, pero el requisito de que hayan transcurrido al menos cinco años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general lo impide, y por otra parte, con la innegable caída de precios de los inmuebles, supondría una importante reducción de ingresos en las arcas municipales en el caso de ponencias de valores más recientes. De nuevo al tratarse de una iniciativa que se debe tomar desde los ayuntamientos no resulta efectiva.

En resumen, la actualización de valores catastrales por aplicación de coeficientes es como mínimo poco riguroso, y no resulta recomendable que sean las corporaciones locales las que tengan la potestad de su aplicación o no. Si el valor catastral debe ser un valor objetivo y cumplir el principio de justicia tributaria, será necesario la implantación de medidas para lograrlo.